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L'immobilier en hausse autour de l'Etang et sur la Côte Bleue

La seconde partie de l’année 2010 et le premier trimestre 2011 confirme l’évolution positive constatée sur la première partie de 2010 sur les secteurs de l’Ouest de l’Etang de Berre et de la Côte Bleue. Les prix augmentent en moyenne de 6%.
L’état 2011 de l’ouest de l’Etang de Berre est marqué par un maintien du rebond constaté sur la précédente période tant en ce qui concerne les volumes que les prix. L’ensemble des communes formant ce bassin bénéficie d’une évolution des prix comprise entre 1,5 % pour Septèmes les Vallons et 9 % pour Vitrolles, pour une moyenne autour de 6 %. Ce chiffre est à retenir pour les ventes d’appartements anciens. Il reste plus spectaculaire et beaucoup moins homogène sur les ventes de maisons anciennes, où, si la moyenne de hausse est de l’ordre de 8 %, elle recouvre des réalités opposées, Gignac la Nerthe profitant de 25 % de hausse, et le secteur de Martigues-Port de Bouc au mieux d’une stagnation.

A titre d’exemple, une maison ancienne d’une superficie de 100 m² se vend 300.000 euros à Martigues et Gignac la Nerthe, et 250.000 euros à Istres. Les ventes de maisons dont la superficie est comprise entre 90 et 110m² représentent quelques 70 % du volume. Il reste toutefois aléatoire de fixer un prix au mètre carré s’agissant d’une maison, aux critères de choix, de volume et d’emplacement beaucoup plus subjectifs que pour un appartement. Le marché de la maison neuve ne suit pas la même courbe à la hausse.

Les appartements, véritables piliers du volume des ventes, voient leurs prix repartir à la hausse. Le prix au mètre carré est plutôt uniforme sur ce secteur tant en neuf qu’en ancien. Pour le neuf, le mètre carré se fixe autour de 3.300 euros en moyenne pour l’ensemble du secteur tandis que pour l’ancien, le mètre carré va s’établir à 2.300 euros en moyenne pour un bien en bon état de conservation, les Communes des Pennes Mirabeau, de Vitrolles et de Martigues tirent les chiffres vers le haut.

Le marché du terrain à bâtir est quant à lui beaucoup plus disparate tendu tant en volume qu’en prix. Le mètre carré s’affiche en moyenne à 230 euros sur le secteur, et peut atteindre plus de 350 euros à Martigues. Ce dernier chiffre est à nuancer en raison des secteurs de la Couronne et de Carro.

Pour conclure, sur ce secteur, la tendance est haussière. Les bassins d’emploi industriel et tertiaire moyen encore préservés de ces localités permettent également d’envisager l’avenir avec une prudente sérénité. Enfin, ce secteur est moins touché que d’autres par le futur effet de la réforme des plus values immobilières, s’agissant principalement de transactions portant sur des résidences principales.

La Côte Bleue
La période marque une bonne dynamique tant sur les volumes que sur les prix sur ce secteur. La tendance est également à la hausse. Les appartements anciens subissent une inflation de 5.8 % pour Carry le Rouet, le mètre carré s’établissant à 4.300 euros et 12 % pour Sausset les Pins, le mètre carré s’établissant à 5.100 euros, avec des pointes à 6.000 euros. Ce secteur est également caractérisé par l’absence de grandes superficies, au delà de 70 mètres carrés. Les prix à Carro et La Couronne ont tendance à suive le même rythme, un ensemble immobilier en bordure de mer voyant ses prix dépasser 6.000 euros. L’absence significative de copropriétés sur le Rove et Ensues empêche toujours d’établir un schéma de transactions.

Reste à analyser, avant les terrains à bâtir, le marché des maisons individuelles sur la Côte bleue. L’évolution constatée sur la précédente période se poursuit. Sans évoquer de prix au mètre carré pour les maisons puisque l’achat porte plus sur un volume et un emplacement que sur une surface déterminée, on peut constater un retour des mutations de maisons pour un budget allant de 400 à 600.000 euros.
Une maison à Carry le Rouet sans piscine, hors lotissement, sur un terrain de 700 m² pour 100 m² habitables, hors travaux de remise en état, se vend 470.000 euros. Cette bonne tenue s’explique également par la présence soutenue des cadres supérieurs. Pour la majeure partie, les transactions se font en clientèle « locale ».

Enfin, le marché des terrains à bâtir reste assez tendu au regard de la pénurie d’offre. Le mètre carré à Carry le Rouet et Sausset les Pins jusqu’à 500 euros à Carry le Rouet, pour des surfaces dépassant rarement les 500 m². Le niveau élevé des prix pénalise bien évidemment le marché du neuf qui voit les prix monter en conséquence. Un programme collectif de standing à Carry le Rouet, non situé en bord de mer est vendu 4.700 euros le mètre carré.

Pour conclure, si la tendance est favorable, il convient de rester prudent notamment tant au regard des réformes budgétaires à venir que des échéances politiques, sans perdre de vue que si le bassin de Berre réagit normalement à la conjoncture, la Côte Bleue figure davantage comme un micro marché aux règles plus indépendantes.

(Source : Chambre Départementale des Notaires).

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